Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli? Kiracı ve Ev Sahibi İçin Rehber

Ev kiralamak ya da evini kiraya vermek, çoğu kişi için yılda bir veya birkaç yılda bir yapılan bir işlem olduğu için ayrıntılar kolayca gözden kaçabilir. Oysa kira ilişkisinde yaşanan anlaşmazlıkların büyük bölümü, sözleşmenin eksik ya da belirsiz hazırlanmasından doğar. Bu rehberde sağlam bir kira sözleşmesinin nasıl olması gerektiğini, iki tarafın da hak ve sorumluluklarını gözeterek anlatıyoruz.

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mı?

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak sözlü anlaşmada kira bedeli, başlangıç tarihi veya depozito gibi konularda anlaşmazlık çıktığında ispat etmek oldukça zorlaşır. Bu nedenle sözleşmenin yazılı yapılması, iki nüsha hazırlanıp taraflarca imzalanması ve her tarafta bir nüsha kalması önerilir.

Sözleşmede mutlaka bulunması gereken bilgiler

• Tarafların kimlik bilgileri: Ad-soyad, T.C. kimlik numarası ve tebligat adresleri.
• Kiralananın açık adresi ve niteliği: Daire numarası, kat, varsa eşyalı olup olmadığı.
• Kira bedeli ve ödeme şekli: Aylık tutar, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı.
• Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi.
• Depozito tutarı ve iade koşulları.
• Aidat, ortak gider ve faturaların kime ait olduğu.
• Kullanım amacı: Konut ya da işyeri.
• Demirbaş listesi: Evde bırakılan eşya ve cihazların durumu.

Kira ödemesini bankadan yapmak neden önemli?

Kira bedelinin elden ödenmesi, ileride “ödeme yapılmadı” iddiası karşısında kiracıyı zor durumda bırakabilir. Banka havalesi veya EFT ile ve açıklamaya hangi ayın kirası olduğu yazılarak yapılan ödeme, en güçlü ispat aracıdır. Ev sahibi açısından da düzenli ve kayıtlı ödeme, hem takip hem de vergi beyanı açısından kolaylık sağlar.

Evdeki Önemli Belgeler Nasıl Düzenlenir? Evrak Arşivi Oluşturma Rehberi

×

Depozito nasıl düzenlenir?

Konut kiralarında güvence bedeli (depozito) en fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Kanun, para olarak verilen depozitonun kiracı adına vadeli bir tasarruf hesabına yatırılmasını öngörür. Uygulamada depozito çoğu zaman elden verilse de, en azından tutarın ve iade koşullarının sözleşmeye yazılması ve ödemenin kayıtlı yapılması önemlidir.

Taşınma sırasında evin durumunu gösteren tarihli fotoğraf ve videolar çekmek, çıkışta depozito iadesiyle ilgili tartışmaları büyük ölçüde önler. Olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar kiracıdan talep edilemez; kiracının özensiz kullanımından doğan hasarlar ise talep edilebilir.

Kira artışı nasıl belirlenir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, kanunda bir üst sınıra bağlanmıştır. Türk Borçlar Kanunu’na göre artış oranı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişimi geçemez. Geçmişte bu sınırın üzerine geçici düzenlemelerle ayrıca tavan getirildiği dönemler de olmuştur; bu nedenle sözleşme yenilenirken o tarihte yürürlükte olan kuralları kontrol etmek gerekir.

Sözleşmeye “her yıl TÜFE on iki aylık ortalaması oranında artış yapılır” gibi açık bir madde yazmak, her yıl yeniden pazarlık yapılmasının önüne geçer. Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ise kira bedelinin emsal kiralara göre yeniden belirlenmesi için dava yolu açıktır.

Aidat ve giderler kime ait?

Genel kural olarak apartmanın olağan işletme giderleri (temizlik, kapıcı, ortak alan elektriği, asansör bakımı gibi) kiracıya, binanın değerini artıran veya yapısal nitelikteki giderler (çatı onarımı, dış cephe yalıtımı, asansör yenilemesi gibi) ev sahibine aittir. Sözleşmede bu ayrımın açıkça belirtilmesi, yönetimle yaşanabilecek anlaşmazlıklarda işleri kolaylaştırır.

Tahliye taahhütnamesi nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak kabul ettiği belgedir. Bu belgenin geçerli olabilmesi için kira sözleşmesinin imzalanmasıyla aynı anda değil, kiralananın tesliminden sonra verilmesi gerekir. Sözleşmeyle birlikte imzalatılan tarihsiz taahhütnameler, uyuşmazlık halinde geçersiz sayılabilir. Kiracıların, içeriğini tam anlamadıkları bu tür belgeleri imzalamadan önce bilgi almaları önemlidir.

Sözleşmeyi imzalamadan önce kiracı için kontrol listesi

1. Tapu fotokopisini isteyin ve kiraya verenin gerçekten malik veya yetkili olduğunu kontrol edin. Vekaletle kiralama yapılıyorsa vekaletnameyi görün.
2. Evin su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinin nasıl devralınacağını netleştirin; eski borç olup olmadığını sorun.
3. Pencere, kombi, tesisat ve nem sorunlarını gündüz saatinde kontrol edin.
4. Aidat tutarını ve yakın zamanda planlanan büyük bir ortak gider olup olmadığını yöneticiden öğrenin.
5. Evin mevcut durumunu fotoğraflarla kayıt altına alın.

Ev sahibi için kontrol listesi

1. Kiracının kimlik bilgilerini ve iletişim adreslerini eksiksiz alın.
2. Demirbaş listesini tarih ve imzayla sözleşmeye ekleyin.
3. Kira gelirinin yıllık gelir vergisi beyanı açısından yükümlülüklerini takip edin.
4. Konut için zorunlu deprem sigortası (DASK) poliçesinin güncel olduğundan emin olun.

Anlaşmazlık çıkarsa

Kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Arabuluculuk sürecinde taraflar tarafsız bir arabulucu eşliğinde uzlaşmaya çalışır. Uzlaşma sağlanamazsa yargı yolu açılır. Hukuki süreçlerle ilgili kesin bilgi için bir avukattan destek almak en sağlıklı yoldur.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesi noterde mi yapılmalı?

Zorunlu değildir; taraflar arasında imzalanan yazılı sözleşme geçerlidir. Noter onayı ise belgenin tarih ve imza açısından ispat gücünü artırır. Hangi yolun seçileceği tarafların tercihine bağlıdır.

Ev sahibi evi sattığında kiracı çıkmak zorunda mı?

Hayır, kira sözleşmesi yeni malike geçer. Ancak yeni malik, gereksinim nedeniyle kanunda belirtilen süre ve koşullara uyarak tahliye talep edebilir. Bu konuda somut durum için hukuki destek alınmalıdır.

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa ne olur?

Kiracı, kanunda düzenlenen bildirim süre ve koşullarına uymadan erken çıkarsa, ev makul koşullarla yeniden kiralanana kadar geçen süre için kira bedelinden sorumlu tutulabilir. Tarafların karşılıklı anlaşarak sözleşmeyi sona erdirmesi en sorunsuz yoldur.

Sonuç

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi hem kiracıyı hem ev sahibini korur. Kira bedeli, artış yöntemi, depozito, giderlerin paylaşımı ve evin teslim durumu yazılı olarak netleştirildiğinde, anlaşmazlık ihtimali büyük ölçüde azalır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat değişebileceği için güncel düzenlemeleri kontrol ediniz.

İlgili rehberler

• TÜFE ve on iki aylık ortalama
• Deprem çantası ve afet planı