Apartman Aidatı ve Ortak Giderler: Kat Maliki ve Kiracı Neyi Öder?

Apartmanda yaşamak, ortak alanları ve ortak giderleri paylaşmak demektir. Merdiven temizliği, asansör bakımı, bahçe düzenlemesi, kapıcı ya da görevli ücreti, ortak elektrik ve su gibi kalemler aidat adıyla sakinlere bölüştürülür. Ancak aidatın nasıl belirleneceği, kimin ödeyeceği ve büyük onarımların nasıl karşılanacağı, komşular arasında en sık yaşanan anlaşmazlıkların başında gelir. Bu rehber genel bilgi verir; somut bir uyuşmazlıkta binanızın yönetim planına ve güncel mevzuata bakmanız, gerekirse bir hukukçuya danışmanız gerekir.

Temel kavramlar

Kat Mülkiyeti Kanunu

Türkiye’de apartmanlardaki ortak yaşamın hukuki çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile çizilir. Kanun; bağımsız bölüm, ortak yer, arsa payı, kat malikleri kurulu ve yönetici gibi kavramları tanımlar ve ortak giderlerin paylaşımına ilişkin temel kuralları belirler.

Yönetim planı

Yönetim planı, binanın iç yönetmeliği gibidir. Ortak giderlerin nasıl paylaştırılacağı, yöneticinin nasıl seçileceği, kat malikleri kurulunun ne zaman toplanacağı ve ortak alanların kullanımı gibi konular bu planda düzenlenir. Yönetim planı tapuda kayıtlıdır ve tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Binanıza taşınırken yönetim planının bir kopyasını yöneticiden istemek, ileride doğabilecek pek çok soruyu önceden yanıtlar.

Evdeki Önemli Belgeler Nasıl Düzenlenir? Evrak Arşivi Oluşturma Rehberi

×

Kat malikleri kurulu ve yönetici

Kat malikleri kurulu, binadaki bağımsız bölüm sahiplerinin tamamından oluşur ve ortak konularda karar veren organdır. Kurul genellikle yılda en az bir kez toplanır; bütçe, aidat tutarı ve yönetici seçimi gibi konular bu toplantılarda karara bağlanır. Yönetici, kurulun kararlarını uygular, giderleri toplar, harcamaları yapar ve hesap verir.

Aidat nasıl belirlenir?

Aidat, genellikle yıllık bir işletme projesi (tahmini bütçe) üzerinden hesaplanır. Yönetici, bir yıl boyunca beklenen giderleri kalem kalem çıkarır ve kat malikleri kuruluna sunar. Kurulun onayladığı işletme projesi, sakinlerin ödeyeceği payları belirler.

Giderlerin paylaştırılma şekli önemli bir konudur. Kanunun genel yaklaşımına göre bazı giderler (örneğin kapıcı ücreti, sigorta, yönetim giderleri) eşit olarak, bazıları ise arsa payı oranında paylaştırılabilir. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım öngörülmüşse, o hüküm uygulanır. Bu nedenle “benim dairem küçük, neden aynı aidatı ödüyorum?” sorusunun cevabı genellikle yönetim planında yer alır.

Şeffaflık ve hesap sorma

Kat malikleri, yöneticiden gelir-gider hesaplarını ve belgeleri görmeyi talep edebilir. Düzenli hesap dökümü paylaşmak, faturaları dosyalamak ve banka hesabı üzerinden işlem yapmak, yöneticinin de sakinlerin de lehine olan iyi bir uygulamadır.

Kiracı mı öder, ev sahibi mi?

Uygulamada en çok karışan konu budur. Genel yaklaşım şöyle özetlenebilir:

• Olağan (işletme) giderleri: Temizlik, ortak elektrik ve su, asansörün rutin bakımı, görevli ücreti gibi günlük kullanımdan doğan giderler genellikle kiracı tarafından karşılanır; çünkü bu hizmetlerden kiracı yararlanır.
• Olağanüstü (demirbaş ve yatırım) giderleri: Çatı onarımı, asansör motorunun yenilenmesi, dış cephe yalıtımı, kalorifer kazanının değiştirilmesi gibi binanın değerini artıran veya yapısını ilgilendiren giderler genellikle mülk sahibine aittir.

Kira sözleşmesinde bu konuda özel bir düzenleme yapılabilir. Bu yüzden kiralama sırasında aidatın kime ait olduğunu, tutarını ve büyük onarım giderlerinin nasıl paylaşılacağını sözleşmede açıkça yazmak, sonradan çıkacak tartışmaları önler. Kiracının ödemediği aidattan, kat malikleri kuruluna karşı mülk sahibinin de sorumluluğu devam edebilir; bu nedenle ev sahiplerinin aidat ödemelerini takip etmesi faydalıdır.

Aidat ödenmezse ne olur?

Kanun, ortak giderlere katılma borcunu zamanında ödemeyen kat maliki için gecikme tazminatı öngörür. Yönetici, ödenmeyen aidatlar için yasal yollara başvurabilir. Ödeme güçlüğü yaşayan sakinlerin, borcu biriktirmek yerine yöneticiyle erkenden iletişim kurup bir ödeme planı konuşması, hem ilişkiler hem de ek maliyetler açısından daha sağlıklıdır.

Apartman toplantılarını verimli hale getirmek

• Gündemi önceden duyurun: Toplantı tarihi ve konuları sakinlere yazılı olarak bildirilmelidir.
• Karar defterini tutun: Alınan kararlar karar defterine yazılır ve katılımcılar tarafından imzalanır. Sözlü kararlar ileride kolayca tartışma konusu olur.
• Teklifleri karşılaştırın: Büyük harcamalarda en az birkaç firmadan yazılı teklif almak ve bunları toplantıda paylaşmak güven oluşturur.
• Oylama nisaplarını bilin: Bazı kararlar salt çoğunlukla alınabilirken, bazıları daha yüksek bir çoğunluk ya da oybirliği gerektirir.

Komşuluk ilişkilerinde ortak kurallar

Aidat dışında apartman yaşamını etkileyen konular da vardır: gürültü, ortak alanlara eşya bırakma, evcil hayvanlar, otopark kullanımı ve çöp düzeni gibi. Bu konular da çoğunlukla yönetim planında ve kurul kararlarında düzenlenir. Bir sorun yaşandığında önce doğrudan ve sakin bir dille konuşmak, ardından yöneticiyi dahil etmek, anlaşmazlığın büyümeden çözülmesine yardımcı olur. Anlaşma sağlanamayan durumlarda sulh hukuk mahkemesi gibi resmi yollar gündeme gelir.

Yeni bir daireye taşınırken sorulacak sorular

Kiralamadan ya da satın almadan önce birkaç soruyu yöneticiye veya mülk sahibine sormak, sonradan çıkacak sürprizleri azaltır. Güncel aylık aidat tutarı nedir ve en son ne zaman belirlendi? Dairenin birikmiş aidat borcu var mı? Yakın zamanda karar alınmış ya da planlanan büyük bir onarım, örneğin çatı, dış cephe veya asansör yenilemesi var mı? Isınma merkezi sistemle mi yapılıyor ve pay ölçer kullanılıyor mu? Otopark ve depo gibi ortak alanların kullanımı nasıl düzenlenmiş?

Satın alma durumunda birikmiş aidat borcunun nasıl ele alınacağı ayrıca önem taşır; bu konuyu alım satım sürecinde açıkça konuşmak ve yöneticiden borç durumu hakkında yazılı bilgi almak yararlı olur. Kiralamada ise aidat tutarının kira sözleşmesine ayrı bir kalem olarak yazılması ve artışların nasıl yansıtılacağının belirtilmesi, her iki tarafın da beklentisini netleştirir.

Sık sorulan sorular

Asansörü kullanmayan zemin kat sakini asansör giderine katılmak zorunda mı?

Bu konu yönetim planına ve ilgili hükümlere göre değişir. Bazı yönetim planları, belirli giderlerde kullanım durumunu dikkate alan farklı bir paylaşım öngörebilir. Kendi binanızın yönetim planını kontrol etmek en doğru yoldur.

Yönetici olmak zorunlu mu?

Kanun, belirli sayının üzerinde bağımsız bölümü olan binalarda yönetici atanmasını öngörür. Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya profesyonel yönetim şirketi de olabilir.

Aidat artışına itiraz edebilir miyim?

Aidat, kurulun onayladığı işletme projesine dayanır. Toplantıya katılıp görüş bildirmek ve oy kullanmak en etkili yoldur. Kanuna veya yönetim planına aykırı olduğunu düşündüğünüz kararlara karşı ise kanunda belirtilen süreler içinde mahkemeye başvurma imkânı bulunur.

Sonuç

Apartman aidatı anlaşmazlıklarının çoğu, bilgi eksikliğinden ve yazılı olmayan uzlaşmalardan doğar. Yönetim planını okumak, işletme projesini toplantıda tartışmak, kira sözleşmesinde aidat ve büyük onarım giderlerinin kime ait olduğunu açıkça yazmak ve hesapları şeffaf tutmak, hem komşuluk ilişkilerini hem de bütçeyi korur.

İlgili rehberler

• Kira sözleşmesi yaparken dikkat edilecekler
• Aidatı aile bütçesine dahil etmek